L’investimento immobiliare diretto

Alberto

L’investimento immobiliare diretto era considerato in passato un antagonista del Private Banking in quanto determinava la sottrazione di disponibilità liquide a discapito di asset di tipo finanziario.

Oggi invece la necessità di offrire una consulenza globale alla clientela private, unitamente alla richiesta di una maggiore stabilità dei portafogli, hanno portato a considerare tale tipologia di investimento in un’ottica di wealth management.    

Per affrontare correttamente il tema dell’investimento diretto nel settore  real estate occorre riconoscere una prima oggettiva difficoltà rappresentata dall’assenza di  mercati regolamentati che comporta inevitabilmente una scarsa trasparenza delle dinamiche del prezzo dei beni immobili. Questo elemento, unitamente alla disomogeneità di beni che compongono il settore, amplifica notevolmente  le difficoltà insite nel processo di catalogazione, perizia e raffronto anche infrasettoriale originando una molteplicità di metodologie di valutazione.
In queste metodologie si ricorre ad analisi che richiedono una generica classificazione del mercato immobiliare effettuata con riferimento alle caratteristiche tipologiche dei beni oggetto di investimento. Così nella prassi si è soliti distinguere fra unità commerciali e residenziali sulla base dell’effettivo utilizzo o destinazione d’uso, ricomprendendovi anche i lotti di terreno.   
                                                
Riteniamo che l’acquisto dell’abitazione principale non può essere ascritto ad una scelta di investimento ma piuttosto alla risposta ad una lecita esigenza di sicurezza avvertita da qualunque fascia di clientela e per tale motivo escluso dalla trattazione in questa sede.   

Le motivazioni alla base di tale tendenza richiamano i vantaggi derivanti dall’investimento diretto nel real estate. La principale caratteristica tradizionalmente riconosciuta alle attività immobiliari, e che quindi ne giustifica l’inserimento in un portafoglio di investimento già diversificato in strumenti finanziari, risiede nella capacità di garantire una buona protezione dall’inflazione. Sebbene il confronto sul tema sia reso difficoltoso dalla già accennata mancanza di un mercato ufficiale del real estate, l’evidenza empirica dimostra che il rendimento delle attività immobiliari è positivamente correlato con le variazioni del livello generale dei prezzi; ciò è verosimilmente una conseguenza della prassi di mercato di indicizzare parzialmente o totalmente i canoni di affitto all’inflazione. 

(Sebbene potenzialmente simili sotto il profilo tipologico gli immobili non sono mai perfettamente comparabili; si pensi al caso di due appartamenti della stessa metratura, destinati ad ufficio ed entrambi situati nel centro di Milano in posizione di pregio. Sebbene comparabili, le due strutture non saranno mai identiche in termini di ubicazione, anche se fossero edificati nella stessa via, e di caratteristiche tecnico costruttive).  

Un’altra importante caratteristica riconosciuta ai beni immobili è quella di presentare una bassa correlazione positiva con le  asset class finanziarie e quindi, se opportunamente inseriti in un portafoglio diversificato, consentono di ridurne il rischio complessivo. Riferendoci al mercato statunitense è infatti disponibile l’indice NCREIF che rappresenta l’investimento diretto in immobili e riflette i rendimenti di periodo delle proprietà immobiliari dei grandi investitori  istituzionali gestite su base fiduciaria da operatori specializzati. Dallo studio dei coefficienti di correlazione  calcolati nell’arco temporale 1978-2006 fra l’investimento immobiliare diretto (indice NCREIF) e il mercato azionario americano, rappresentato dallo S&P500, e le obbligazioni governative U$A  con scadenza 10 anni (UST10Y) si evince che l’investimento real estate può produrre un’effettiva riduzione del rischio di portafoglio sulla base di valori di correlazione bassi.

Nell’assumere la decisione di investire in  immobili occorre tenere in considerazione alcuni rischi peculiari del settore, ovvero l’illiquidità e la scarsa divisibilità delle proprietà.  Infatti, gli immobili vengono scambiati raramente e a intervalli irregolari in mercati a ricerca diretta altamente segmentati sia a livello tipologico che geografico. Ogni transazione presenta tempi lunghi di esecuzione e costi elevati anche a causa dell’asimmetria informativa esistente tra venditore e compratore. Questi elementi  potrebbero determinare l’impossibilità di una vendita “immediata” e costringere l’investitore a detenere il bene in portafoglio per un periodo superiore a quello desiderato (c.d.  holding period) oppure a cedere la proprietà ad un prezzo ribassato.  La non immediata e non gratuita, nonché non sempre fattibile, divisibilità  degli immobili può porre il cliente  private di fronte al problema della reperibilità della liquidità necessaria per sostenerne l’investimento tout court  con conseguente necessità di  valutare, assieme al proprio private banker, anche soluzioni di indebitamento. La gestione integrata della componente immobiliare in un portafoglio multi-asset può essere scomposta in varie  fasi  per una  schematizzazione delle aree e dei servizi nei quali potrebbe essere richiesto l’intervento di una private bank. I beni immobili richiedono, infatti, necessariamente una gestione attiva per quanto attiene la  decisione iniziale di acquisto (a livello logistico e tipologico), la loro amministrazione, la relativa manutenzione ordinaria e straordinaria, la ricerca degli affittuari nonché l’espletamento di tutti gli  obblighi burocratici e tributari; un’area di business che,  le private banks italiane non hanno ancora sviluppato perdendo il presidio del cliente su una componente importante dell’asset allocation.

TIPOLOGIA DI RISCHIO
DESCRIZIONE
Rischio Property
Si
riferisce all’esame di elementi oggettivi quali l’epoca di costruzione del
fabbricato, la manutenzione e le eventuali opere di ristrutturazione eseguite
nel tempo, l’attuale stato di conservazione, i materiali impiegati nella
realizzazione nonché la dotazione impiantistica interna in quanto gli
immobili sono soggetti ad un rapido deterioramento causato sia
dall’inquinamento atmosferico sia dalle caratteristiche tecniche di costruzione.
Inoltre è opportuno un accertamento sugli atti di provenienza dell’immobile
in modo che il titolo di proprietà sia certo ed inequivocabile e che la descrizione
del bene in atto pubblico corrisponda all’effettivo stato di fatto; sull’esistenza
di eventuali limitazioni sotto forma di servitù, vincoli in termini di uso, o
altri diritti reali che possono limitare e a volte svilire il diritto di
proprietà medesimo; sulla rendita attribuita al bene che deve essere omogenea
ad altre unità similari.
.
Rischio Locatario
Un
investitore private potrebbe acquistare un  immobile, sia esso ad uso residenziale che industriale/commerciale,
tenendolo sfitto in attesa di una rivalutazione futura del suo valore oppure,
più verosimilmente, locare la proprietà al fine di ottenerne un rendimento
immediato  in attesa di una plusvalenza
maturanda nel tempo sul capitale
investito.
In questa seconda prospettiva la morosità o insolvenza del locatario possono compromettere
la regolare riscossione del canone alterando la cadenza dei flussi finanziari
in entrata ed avere ripercussioni a cascata sull’asset allocation del
locatore.
Rischio di contesto
Si
riferisce ad una serie di fattori esogeni che possono influenzare il valore dell’immobile
ed il relativo rendimento da locazione. Fra di essi particolare rilevanza assume
il rango della città in cui l’asset è ubicato, la posizione dell’edificio
all’interno del contesto urbano nonché le caratteristiche della
domanda-offerta locale che a loro volta dipenderanno da una innumerevole
quantità di esternalità quali, per esempio, la vicinanza al centro, la
facilità di parcheggio, la prossimità ad aree commerciali, l’immediatezza
delle vie di comunicazione, la presenza di aree verdi, progetti futuri nell’area.
Fattore moda
La
moda può influenzare il prezzo degli immobili specialmente quelli ad uso residenziale.
Un esempio sorprendente è fornito dal 
loft  i cui prezzi a Milano, per
esempio, sono saliti negli ultimi 4 anni in media di circa il 14%-15% in più
rispetto al valore di mercato mediamente attribuito agli alloggi
tradizionali. L’unico neo spesso troppo sottovalutato è che essendo un
prodotto immobiliare “alla moda” non è detto che fra 10-15 anni sia ancora
richiesto.

Fonte: Quaderni del Dipartimento di Scienze Economiche e Sociali – Università Cattolica del Sacro Cuore – Piacenza. Autore Andrea Lippi.

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TOBIN TAX – Escluse Sicav e Oicr

Alberto

Si fa un gran parlare dell’ennesima tassa che andrà a
colpire le transazioni finanziarie.

La tassa è stata ideata negli anni 70 dal premio Nobel per l’economia
James Tobin per scoraggiare la speculazione. Allora si intendeva colpire le
compravendite di valute. Il nuovo balzello, invece, intende colpire gli scambi
di azioni e derivati.
I titoli su cui graverà la nuova tassa sono quelli di 76
società su 295 quotate sul listino milanese.
La novità del decreto
è l’esclusione della tassazione alle Sicav e Oicr, il cui oggetto esclusivo è
quello dell’investimento collettivo.
Per conoscere maggiori dettagli sul sito Internet del
Ministero del Tesoro è possibile consultare il testo del decreto e le società
oggetto della presente tassa.  
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Fresh: Si grazie. Ovvero Floating Rate Equity-linked Subordinated Hybrid Preferred Securities.

Alberto

Fresh non è il nome di un
dentifricio ma una “mina” finanziaria che viaggia tra decine di Fondazioni.

Il bond Fresh è un pacco da un
miliardo di euro che arriva da Siena, mittente banca Mps, utilizzato per l’acquisizione
di Antonveneta da Abn Amro.
Investitori Istituzionali eccellenti  detengono in portafoglio questo titolo che, a
dire il vero, rendeva un coupon pari all’euribor + 4,25 punti, senza scadenza
definita ma convertibile in azioni Mps.
Oggi la minusvalenza latente
ammonta a circa due terzi; vale a dire che 100 €uro valgono circa 33.
Non sono riuscito a trovare a
quanto ammontano le commissioni dei collocatori; sicuramente saranno state
allettanti anche queste.
A parte la perdita “presunta” di
notevole consistenza, si evince che il bond è stato “consigliato” da altrettanti eccellenti Advisor indipendenti.  In alcuni casi è stato, anche, ristrutturato
con un altro derivato.
Il mondo della Consulenza
Finanziaria non è sicuramente facile; soprattutto, quando si tratta di importi
consistenti . Sta di fatto, però, che i nomi eccellenti non sono riusciti ad
immunizzarsi dai rischi del mercato e di strumenti sempre più incomprensibili.
Chi scrive ha avuto diverse
occasioni di trattare e seguire Enti Istituzionali; dopo oltre 30 anni di
esperienza Bancaria e di Consulenza Finanziaria un pizzico di “buon senso” ha
potuto evitare, sin d’ora, i default che man mano si sono rincorsi in tutti
questi anni.  
Rimane l’amaro in bocca perché,
spesso, le porte rimangono chiuse e, non è la prima volta, che le somme vengano
convogliate, invece, verso investimenti 
fallimentari.
Un’economia e una finanza più
onesta è d’obbligo; ma anche amministratori più attenti e più competenti e con
un pizzico di sana umiltà.
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Un’economia più onesta

Alberto

Gli eventi di questi giorni
evidenziano l’esasperazione della finanza a danno, soprattutto dei
risparmiatori.
Risparmiatori traditi, perplessi
e sfiduciati.

L’altro giorno un cliente mi
chiedeva cosa fare dei suoi investimenti detenuti presso quell’Istituto; mi
raccontava che aveva ricevuto tutte le rassicurazioni, dal suo consulente. Gli
ho chiesto, visto che era stato rassicurato, perché chiedeva un mio parere. Ho aggiunto che facciamo lo stesso quando ci rivolgiamo a più medici specialisti per farci curare, creando così maggior confusione e incertezza.
Ieri, in occasione della
proiezione di un film/documentario “TerraMadre” di Ermanno Olmi e seguito da un
breve dibattito, gli interventi hanno evidenziato, come anche nell’agricoltura,
ci sia l’esasperazione delle multinazionali, dell’uso dei fertilizzanti, degli
ogm.
Il collegamento con il sistema finanziario
è stato immediato; diffidenza, sfiducia e perplessità.
Ma allora cosa fare?  Dove possiamo tenere i nostri risparmi?
Il Prof. Becchetti, docente dell’Università Tor Vergata di Roma, intervenuto alla proiezione,  sottolineava
che non tutti gli operatori sono uguali; anzi, magari a discapito del
rendimento, si possono destinare i propri risparmi.
Purtroppo, sono pochi coloro che
accettano un rendimento modesto se non nullo; siamo continuamente alla ricerca
del guru per i propri risparmi, come scriveva ieri Marco Liera sul Sole 24 Ore.
Ma, nella mia esperienza, partecipando a seminari e convegni sulla Finanza Sostenibile, qualcosa si può
fare.
Per prima cosa non è l’etichetta che contraddistingue il buon
consulente; con il termine buono intendo, innanzitutto, che pone il
risparmiatore e i risparmi al primo posto.
Esistono realtà che si impegnano
sulla sostenibilità, per esempio attraverso la riduzione dell’impatto
ambientale e sociale delle loro attività. Detengono il più grande
impianto fotovoltaico della nazione e riciclano l’acqua piovana all’interno
delle loro strutture. Gestiscono, inoltre,  i patrimoni e operano sul mercato in maniera “sostenibile”.
Sono pionieri sugli investimenti in beni e risorse sempre più
preziose. I soci sono solidarmente responsabili con il loro patrimonio.
Forse il risparmiatore non conosce
tutto questo e continua ad anteporre il rendimento a molti altri aspetti che
forse sono importanti, anche per lui, ma la frenesia della vita moderna non
gli permette di vederli.
Cominciamo a gettare il seme e
vedremo che germoglierà.
“È meglio mettersi a danzare sotto la
pioggia o sedersi e lamentarsi perché piove?”

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Mifid, adeguatezza, appropriatezza, rischio.

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I portafogli sono adeguati e
appropriati all’investitore?

Termini ormai ricorrenti nella
vita quotidiana del risparmiatore. Da tempo mi sto ponendo il seguente quesito:
gli investimenti effettuati sono adeguati e appropriati al profilo di rischio del
cliente? L’investitore come percepisce il rischio?
Mi capita, sempre più spesso, di
analizzare o, anche, più semplicemente di discutere di investimenti effettuati
da conoscenti, clienti e potenziali clienti. Il dito cade molto spesso dove c’è
la piaga; si parla, allora, di titoli azionari in portafoglio acquistati con il
metodo “fai da te”.
Le perdite, non ancora
contabilizzate, sono consistenti ovvero il prezzo di carico è molto distante da
quello attuale.
Ieri mi è stato sottoposto un
semplice dossier titoli di un potenziale cliente che detiene le seguenti azioni:
– Stmicroelectronics,
Finmeccanica e Telecom risparmio.
Tutte e tre i titoli sono in
carico a valori ben lontani da quelli odierni; trattasi di una coppia, entrambe
hanno 65 anni e sono pensionati. Mi dicono che il loro profilo di rischio è
medio basso.
I numeri 37, 44 e 25 sono i rispettivi
valori di deviazione standard dei tre titoli in questione. Mi sono
chiesto:  sono valori adeguati e appropriati
ad un investitore che dichiara un profilo medio basso? Il concetto di rischio
come è realmente percepito dall’investitore?
 Oltremodo, il risparmiatore è sempre
diffidente nei nuovi rapporti, anche se i risultati ottenuti, non sono
assolutamente positivi. Posso quasi dire che  è alla ricerca dell’impossibile, senza fare
nulla.
Accettare una consistente perdita
non è facile; la finanza comportamentale, in merito, ci insegna molto.
Il primo punto che vorrei
sottolineare consiste nei tempi di recupero delle somme investite; stiamo
parlando di perdite oltre il 50% dell’investito. Secondo semplici calcoli
servirà una performance doppia di quanto perso.
Il secondo punto, secondo quanto
stabilito dalla mifid, che gli strumenti finanziari sono non adeguati e non
appropriati al profilo di rischio dichiarato del cliente. In tal senso, penso,
che la profilazione di ciascun investitore, vada al di sopra di un semplice
questionario e serva l’attenzione del consulente.
Il terzo punto sta appunto nel
rischio dello strumento; rischio che, a mio avviso, non viene percepito a
discapito di potenziali e cospicui guadagni.
Mentre sto scrivendo ho ricevuto
una telefonata per investire 1/mln di € con scadenza massima di un anno; mi si
chiede il tasso del 4% netto.
La soluzione al quesito è
semplice; sul mercato si trovano alcuni emittenti che pagano cedole del 4,5%,
il prezzo del titolo è leggermente sotto la pari e il rendimento è molto simile
a quanto richiesto. Quello che, però, spesso non si dice è sulla qualità dell’emittente.
Rimborserà il debito alla scadenza?
Detto questo, siamo reduci da
parecchie insoddisfazioni, vuoi per i default, vuoi da una marcata vendita di
soluzioni, vuoi da una scarsa conoscenza degli strumenti e, fare consulenza,
non risulta assolutamente facile.
Ritornando al nostro investitore
alla ricerca del 4%, che tasso chiederà l’anno prossimo alla scadenza dell’operazione? 
La consulenza, voglio ripeterlo,
non è un numero e nemmeno una performance.
Ai nostri investitori in azioni
iniziali ho presentato una strategia per poter diversificare meglio l’investimento,
per avere un rischio inferiore e per poter recuperare le minusvalenze che
andrebbero a realizzare, disinvestendo i titoli azionari.
Ho iniziato con un quesito e
concludo nella stessa maniera: quanti investitori si trovano nella stessa
situazione e non ricevono un aiuto per venirne fuori?

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Alla ricerca del consulente “giusto” – il rischio del “fai da te”.

Alberto

Il 2013 è iniziato da pochi
giorni, la borsa americana tenta i nuovi massimi storici, e gli economisti
“sfornano” le loro previsioni per il nuovo anno.

In questi giorni, poi, nel Regno
Unito, è entrata in vigore una normativa rivoluzionaria sotto il nome di Retail
Distribution Review (RDR).
La misura è stata voluta dalla
Fsa (Financial Services Authority – la corrispondente Consob) allo scopo di
allineare meglio gli interessi dei risparmiatori con quelli dei consulenti.
Dai primi sondaggi, sembra che la
RDR si rivelerebbe un mezzo fiasco; solo due società, tra i primi dieci gruppi
di consulenza inglesi, hanno adottato l’etichetta di “Indipendent”.
Il mondo della consulenza trova
anche nel nostro paese diversi ostacoli, incominciando dall’albo.
Tuttavia, credo che il risultato di una formazione seria e continuativa
possa essere il miglior deterrente a chi presta una consulenza di bassa qualità
o paventata tale.
Sull’Espresso di questi giorni,
parlando di banche, si legge:  “L’ultima
trovata è la mini filiale. Spazi ridotti all’osso, così si risparmia
sull’affitto, e due soli dipendenti a disposizione della clientela. Poi c’è il terminalista, un tipo che ha passato la
vita al computer per inserire ordini e bonifici, destinato a trasformarsi in
consulente assicurativo o finanziario al termine di un minicorso”.
Intanto, c’è ancora chi pensa al
“fai da te” e, almeno nella mia esperienza, si ritrova pesanti perdite anche
nel 2012.
 “Gambler”,  “Moqul”, attenti il mondo è cambiato e sta
cambiando velocemente.
Fare previsioni è sempre stato
difficile, come il lancio di una moneta: testa o croce.
Possiamo farci aiutare dalla
statistica, ma sono dei calcoli di probabilità.
Che cosa fare allora?
Una parola corre fra tutti gli
advisor: flessibilità.
Come approcciare, allora, il
2013? Quali sono le idee migliori?
Diffidiamo innanzitutto di chi
pensa di avere la verità in tasca, valutiamo quali sono le nostre esigenze, i
nostri bisogni e i nostri obiettivi; non cerchiamo solo il rendimento.
Consiglio di posizionare il vostro
investimento in maniera correttamente diversificata, con una valutazione della
correlazione degli strumenti finanziari.
Evitiamo investimenti poco
liquidi e poco trasparenti, soprattutto di tipo obbligazionario.
Domandiamo il curriculum al Vostro
consulente, la sua esperienza professionale, i crediti formativi maturati; sarà
un primo passo verso una consulenza più efficace.
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Diario di bordo – Carmignac Patrimoine

Alberto

Il 2012 si sta concludendo e si
fanno i primi bilanci.
In questi giorni ho rivisto due sottoscrittori
di Carmignac Patrimoine e, non molto contenti del suo andamento, mi hanno
chiesto un parere. 

Abbiamo detto che è tempo di bilanci e, in effetti, anche il
post che ho pubblicato il 10 aprile parlando appunto di Patrimoine è il più
letto e presumo che molti investitori siano interessati all’argomento.
L’errore, per i clienti, fu di
investire buona parte del patrimonio su un unico investimento a fronte delle buone
performance ottenute negli anni 2007/8.
Patrimoine, alla data odierna,
registra per il 2012, un rendimento positivo di circa il 5%; sta
sottoperformando l’indice di riferimento di circa un punto percentuale.
Mantiene il massimo rating di Morningstar, 5 stelle, e  riceve il Morningstar Analyst Rating http://www.morningstar.it/includes/images/QualRating-5.gif
La posizione, nella categoria di riferimento, è in notevole arretramento passando dai
primi posti degli anni 2007/8 al 78° di quest’anno.
Il motivo di successo di Patrimoine è una sola: la performance ottenuta nel 2007/8.
Il rendimento
passato, si ripete spesso, non è garanzia di rendimenti futuri.
Un altro errore è l’aver convogliato buona parte degli investimenti 
su un’unica soluzione; ma qui, l’errore è anche del consulente che non
ha saputo gestire l’emotività e
l’irrazionalità del cliente.
Nei prossimi giorni, quando
verranno pubblicate le classifiche dei migliori fondi, ci sarà sempre qualcuno
che cercherà l’investimento top del 2012. Quest’anno la borsa della Turchia sta
chiudendo con ottime performance e la Sicav HSBC Turkey equity  sta ottenendo performance suuperiori al 70%.
Purtroppo gli investitori comperano quando le cose vanno bene e non tutti, dopo questo rialzo, sono “contenti”; c’è sempre qualcuno che oggi forse è in pareggio perchè ha comperato caro o il timing non è stato corretto.  
Un articolo di oggi di Milano
Finanza a firma di Franco Polacco cita appunto che i “guru” ci azzeccano solo
una volta su due. Fare previsioni in ambito finanziario è molto difficile anche
per i più stimati ed affermati economisti.
Quest’anno Jim Rogers,
co-fondatore con George Soros del mitico Quantum Fund, affermava di detenere
posizioni short sull’azionario che sicuramente non sono state vincenti. Ancora
Jim Cramer, il guru di Cnbc, prevedeva il default di una banca e di evitare il
settore finanziario che invece è cresciuto di oltre il 30%.  
In sintesi, la maggior parte
delle previsioni dei guru più affidabili ha le stesse probabilità di successo
del lancio di una moneta: testa o croce.
Pertanto, la scelta di una
soluzione per le performance passate non è sempre vincente, soprattutto se si
tratta di una parte predominante dei propri risparmi.
Alcuni consigli: non ricercare
solo la performance, diversificare, avere investimenti liquidi, farsi
consigliare da un consulente.

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“Sono a posto”

Alberto

Quante volte vi sarà capitato di
sentire o dire queste parole.

L’altro giorno, per l’ennesima
volta, solo dopo essermi presentato anagraficamente,  la risposta ricevuta è stata: “Sono a posto”.
Come in un film, sono passate
davanti ai miei occhi una serie di eventi che erano contraddistinti da questa
frase. Uno, in particolare è degno di essere raccontato.
Vorrei, prima di tutto,
evidenziare cosa può significare in finanza “Sono a posto”. Non ho mai ricevuto
una risposta esauriente sull’argomento. Ritengo sia solo un modo per tagliare
corto su argomenti che ritengo spesso siano poco approfonditi. Sto lavorando ad
iniziative di “Educazione Finanziaria” perché le ritengo quanto mai opportune,
soprattutto, in questo momento dove diventa difficile anche risparmiare.
 Non ricordo esattamente come conobbi il
potenziale nuovo cliente. Mi pare, mi fosse stato presentato da un conoscente.
Era il 2007 e per l’esattezza era
da poco passata l’estate.
“Sono a posto” con questa frase
ero stato accolto.
Ho domandato, cosa volesse
intendere con questa affermazione.
Non ho ricevuto delle risposte in
merito ma, ero riuscito a capire cosa significasse. O meglio, ero riuscito a
quantificare e capire il tipo di investimenti effettuati.
Non ricordo il codice Isin
dell’obbligazione ma si trattava di un discreto investimento di oltre 500.000,00
€uro collocati su una obbligazione, denominata Lehman Brothers, acquistata
presso la propria banca.
Cosa è successo, in seguito,
tutti lo conosciamo.
Gli eventi negativi sono sempre
dietro l’angolo, nessuno ne è immune; chi opera sul settore può sbagliare ed è
facile criticare con le parole. Questo penso succeda tutti i giorni.
Non sto colpevolizzando nessuno
ma voglio portare l’attenzione su dei semplici consigli.
E’ corretto investire buona parte
del proprio capitale su un’unica obbligazione?
Quali strategie per una corretta
diversificazione erano stati trasferiti al cliente?  
Il rendimento è l’unica opzione
importante per un investimento?
Detto questo è molto facile
affermare: “Sono a posto” per svincolarsi, giustamente, da una miriade di
offerte.
La Consulenza Finanziaria non è
un prodotto, non è un rendimento, “forse” è un servizio che aiuta ad evitare
quei “default” che hanno depauperato molti portafogli. Forse è un metodo che
cerca una buona diversificazione, che tiene conto del grado di rischio degli
investimenti, che distingue la parte strategica da quella tattica.
D’altronde, quando andiamo da un
medico specialista, spieghiamo i nostri sintomi, presentiamo eventuali
accertamenti diagnostici effettuati,  ma
non siamo certi di poter guarire.
Ecco gli investimenti sono un po’
come i nostri “mali” solo che la differenza sta nel fatto che per i primi
accusiamo dei sintomi ben precisi su noi stessi, mentre per i secondi i sintomi
si avvertono quando la situazione è già grave o anche di più.
Perché allora non cerchiamo di
verificare i nostri dubbi finanziari e fare un regolare check up agli investimenti?
   
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consulenza questa sconosciuta: la previdenza complementare

Alberto

In
questi giorni si apprende della creazione di un nuova banca: la Banca dei
Commercialisti, un
istituto di credito che avrà come obiettivo quello di erogare consulenza,
servizi di pianificazione finanziaria aziendale, assistenza fiscale, stesura di
piani commerciali.

E’ pur vero che il commercialista è il primo
professionista interpellato per qualsiasi esigenza dell’azienda e del privato.
Ma è anche vero che le incombenze, le novità, la burocrazia fa sì che questa
figura è sempre più focalizzata a far quadrare i conti che ad altro.
Più
persone, questa settimana, in occasione del pagamento del loro F24, mi hanno
domandato come funziona la previdenza complementare e come si può ottenere la
deduzione delle somme versate. 
Il
loro commercialista, in tutti questi casi, aveva demandato il cliente verso la
sua banca o assicurazione.
I
dati sulla previdenza complementare permangono sempre modesti e, quello che
viene definito il terzo pilastro, non riesce a decollare.
Il
mio modesto parere sull’argomento, consiste sul fatto che non esiste una
adeguata pianificazione ma, soprattutto, manca educazione finanziaria.
Si
parla molto di educazione e di varie iniziative in corso ma permangono ancora
casi molto isolati.
Il
fatto che queste persone si siano rivolte al sottoscritto è un caso isolato;
quanti sono quelli che rimangono ancora ignari della loro situazione
previdenziale?
Quando
andrò in pensione?
Quanti
hanno lasciato il Tfr in azienda senza, peraltro, informarsi dei benefici
fiscali?
Quanto
devo versare per costruirmi una rendita adeguata?
Sono
alcuni quesiti a cui pochi saprebbero rispondere.
E’
il momento opportuno per unire le forze di tutti i professionisti per elargire
una consulenza non focalizzata alla vendita di un prodotto ma a colmare le
esigenze di pianificazione finanziaria dei clienti.
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I nostri ancoraggi

Alberto

L’immobile è il principale asset detenuto dalle famiglie italiane.

I dati evidenziati nelle ricerche di Banca d’Italia, sulla ricchezza delle Famiglie, mostrano che nei paesi industrializzati del vecchio continente, le attività reali (principalmente immobili) sono di gran lunga superiori alle attività finanziarie.
Viene spontaneo chiedersi come mai l’immobile è così importante nella pianificazione patrimoniale familiare? L’immobile non tradisce mai, si potrebbe affermare.
Nell’ultimo periodo ho avuto modo di poter partecipare ad alcuni incontri particolarmente interessanti.
Il primo con il prof. Ezio Bruna, docente presso il Politecnico di Torino, e specializzato in Real Estate Appraisal presso l’Università della Florida.
Il prof. Bruna, durante un convegno a Padova, evidenziava il peso non corretto degli immobili nei patrimoni delle famiglie, la mancanza di regole sull’immobiliare, rendimenti reali non sempre molto trasparenti.
Sempre a Padova, in data e luogo diverso, il prof. Legrenzi, docente presso l’Università Cà Foscari di Venezia dove fa ricerca di psicologia economica, evidenziava l’immobile come bene rifugio e un valore “affettivo” ai propri cespiti non sempre in linea con il mercato. Sul suo libro “I soldi in testa” questi argomenti vengono ripetutamente sottolineati. Per chi volesse approfondire l’argomento della psicoeconomia della vita quotidiana consiglio la lettura del libro.
Detto questo, da due diversi punti di vista, si evidenzia, in un mondo che sta cambiando, dove anche l’immobile soffre e non crea quel valore che negli anni si è pensato;sorge la necessità di un approccio più sistematico della pianificazione patrimoniale.
Ormai da tempo i grandi patrimoni sono “gestiti” da family office o “Sim indipendenti”; ma resta fuori il pubblico “Private” che ancora resiste ad un sistema di consulenza non sempre adeguato ai tempi che cambiano.
In effetti, in questi ultimi tempi, le offerte di immobili da affittare sono molte. Negli ultimi tempi sto raccogliendo parecchie indicazioni da conoscenti e clienti che detengono immobili sfitti.
Si sta sicuramente verificando una inversione di tendenza; l’aspetto demografico sta influenzando il mercato immobiliare?
I quesiti possono essere molti e le risposte pure quello che risulta poco efficace è la mancanza di consulenza adeguata ai bisogni ed una pianificazione patrimoniale troppo esasperata verso un asset: quello immobiliare.

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